Efficienza energetica

L’Ufficio Studi Gabetti in collaborazione con Abaco Team ha effettuato una un’analisi  del patrimonio edilizio residenziale italiano

Il 50% degli immobili italiani sono stati costruiti prima del 1975, antecedenti quindi la Legge 373/1976, prima normativa vincolante sulle caratteristiche costruttive degli edifici in termini di risparmio del fabbisogno energetico. Di questi, circa il 30% è la quota comunemente identificata come “ante 1967”. A dirlo è l’Ufficio Studi Gabetti, che ha analizzato un campione di oltre 140 mila dati immobiliari riguardanti unità residenziali, raccolti da parte di Abaco Team - società del Gruppo Gabetti che opera nella sfera della consulenza e della gestione tecnica immobiliare - con l’obiettivo di individuare la composizione degli immobili in termini di caratteristiche ed efficienza.  Della metà più obsoleta - si legge nel documento - circa il 30% è la quota comunemente identificata come “ante 1967”. Ciò nonostante, solo il 3% del campione totale è stato interessato da interventi di ristrutturazione significativi. Per interventi significativi intendiamo opere di manutenzione che abbiano comportato il rilascio di un titolo abilitativo, oppure di una comunicazione emessa a favore dell’amministrazione comunale competente. “La fotografia restituita dall’indagine ci mostra come la maggior parte degli immobili analizzati, in gran parte oggetto di transazione, rientri nell’ambito degli edifici da riqualificare - dichiara Nicola Arcaini, Strategic Advisor & New Services di Abaco Team -. La domanda si adatta quindi necessariamente a un’offerta che spesso può essere inadeguata dal punto di vista dell’edificio. Per quanto riguarda invece le singole unità immobiliari, si evince una prevalenza di unità visitate in buono/ottimo stato, che può indicare sia una preferenza verso questa categoria, sia il fatto che le unità siano state in precedenza già internamente manutenute e rimaneggiate”.
 
Efficienza energetica
Dal punto di vista dell’efficienza energetica, solo il 34% degli immobili disponeva, al momento del sopralluogo, di un Attestato di Prestazione Energetica, che ha restituito la seguente fotografia: circa il 60% degli immobili ha una classe G o F e non è stato quindi interessato da interventi di riqualificazione energetica. Questo, come sottolineato anche da Enea, mette in luce l’inadeguatezza del parco edilizio esistente ed evidenzia, per oltre il 25% degli edifici realizzati negli anni ‘60, consumi annuali da un minimo di 160 kWh/m2 anno a oltre 220 kWh/m2. In Italia, infatti, circa il 55% dello stock edilizio esistente, in termini di edifici residenziali, risale agli anni '60 e il 4% a prima del 1919 e circa un quarto di questi edifici non ha mai subito interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica. Se si analizzano le diversità regionali, emerge una prevalenza del campione dotato di Ape in Lombardia, dove circa il 13% degli immobili è in classe A o Oro. Se a livello assoluto qui si concentrano le classi più elevate, a livello relativo, è il Trentino Alto Adige ad avere la quota maggiore di edifici più efficienti (39%) di quelli analizzati. Significativi anche i dati delle unità valutate in Veneto e Valle d’Aosta: di quelle dotate di Ape, circa il 20% presenta una classe del gruppo A.
 
Abusivismi
In questo contesto si inserisce il tema della regolarità degli immobili: Istat, nel report BES 2020 (Il Benessere Equo E Sostenibile In Italia), rileva che dal 2008 al 2019 l’indice di abusivismo è salito di quasi 3 punti percentuali nel Nord (da 3,2 a 5,9), di 11 punti nel Centro (da 6,5 a 17,5) e di oltre 20 punti nel Mezzogiorno (da 24,6 a 45,2). Le rilevazioni pubbliche trovano riscontro con i dati che emergono dai sopralluoghi effettuati da Abaco Team: oltre il 50% degli immobili che abbiamo ispezionato presenta forme di “irregolarità”, da lievi difformità catastali a rilevanti forme di abusivismo edilizio. Il fenomeno, come noto, sta impattando sui processi di riqualificazione (soprattutto nelle forme agevolate fiscalmente) necessitando anche l’intervento del legislatore. 
 
Stato manutentivo
Per quanto riguarda lo stato manutentivo, si nota come i fabbricati siano in 8 casi su 10 in condizioni medie a fronte di una situazione migliore relativa alle unità abitative, che per il 18% risultano ottime e per 60% buone. Questo è indice di una maggiore attenzione alla condizione delle proprie unità rispetto a quelle del fabbricato. Si tratta della conferma, dati alla mano, di una maggiore cura riservata all’unità immobiliare a discapito delle parti comuni condominiali, decoro delle facciate incluso. Questo è un aspetto legato al fatto che, per le unità immobiliari singole, che popolano gran parte del territorio italiano “non urbano”, è piuttosto semplice avviare dei lavori di ristrutturazione in quanto è generalmente un solo proprietario che decide di ristrutturare la propria casa, coprirne i costi e trovare le giuste soluzioni con il progettista e l’impresa.  Le nuove forme di incentivazione fiscale per gli interventi di efficientamento energetico, coerentemente con questa storica e consolidata situazione, pur concentrandosi sul perseguimento della riqualificazione degli edifici nel loro complesso, stanno di fatto agevolando in maggior misura la riqualificazione delle unità immobiliari. Di solito, proprio per le rigide regole progettuali per ottenere il finanziamento dell’ecobonus al 110%, che significa la completa copertura finanziaria degli interventi, le assemblee condominiali riescono a superare un’eventuale differenza di vedute affidando la gestione tecnica e amministrativa a professionisti, amministratori di condominio e imprese.